Erfpacht advies Amsterdam

Ontvang een uniek rapport om financieel te beoordelen of het afkopen van erfpacht interessant is.

U ontvangt een financiële onderbouwing van de keuzes die u kunt maken.

DOWNLOAD HIER HET VOORBEELD RAPPORT

Historie van het bestaande recht van erfpacht

Het voortdurende recht van erfpacht is in 1937 uitgegeven door de gemeente Amsterdam
Het eerste erfpachttijdvak van 75 jaar startte op 15 mei 1937, waarbij de Algemene Bepalingen 1937 van toepassing waren
In 2004 is het gebouw gesplitst in appartementsrechten. Vanaf dat moment zijn de Algemene Bepalingen 2000 van toepassing
Het tweede erfpachttijdvak van 50 jaar is op 15 mei 2012 gestart.
Bij aanvang van het tweede tijdvak is de canon herzien. De grondwaarde, gebruikt als grondslag voor de berekening van de canon, bedroeg toen € 22.218,-; het canonpercentage bedroeg 3,74%; de canon bedroeg bij de aanvang van het lopend tijdvak € 607,-
De huidige canon (2017) bedraagt € 617,91
De WOZ-waarde 2015 (peildatum 1 januari 2014) bedraagt € 175.000,-
De Buurstraatquote (BSQ) bedraagt 17%

Uitgangspunten bij de berekening

De depreciatie bij overstap bedraagt 10%
Het canonpercentage bij overstap bedraagt 2,39%
De disconteringsvoet om de huidige waarde van toekomstige betalingsverplichtingen te bepalen bedraagt 4,50%
De overstappremie bedraagt 25%
Afkoopinstructie gemeente Amsterdam juni 2017 (nieuw)
Afkoopinstructie gemeente Amsterdam augustus 2015 (oud)
Instructie vaststelling schaduwgrondwaarde augustus 2015
Aanbieding overstap en afkoop eeuwigdurende erfpacht/ of Rekentool overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor woningen

Gemeentelijke aanbieding

De gemeente Amsterdam heeft op xx november 2017 de volgende financiële aanbieding gedaan:

Voor het lopende tijdvak staat de canon van € 617,91 vast en kan ervoor gekozen worden om deze betalingsverplichting tot 15 mei 2062 af te kopen voor € 20.399,-

Voor het volgende, bij overstap eeuwigdurende tijdvak, geldt de aanbieding om de nieuwe canon nu vast te klikken, waarbij:

De canon van € 480,- geïndexeerde vanaf 12 mei 2062 verschuldigd is, of
De canonverplichting nu afgekocht kan worden voor € 6.593,-

Beoordeling

Overstap naar eeuwigdurend met vastklikken canon
1. De gemeentelijke aanbieding voor de overstap naar een eeuwigdurend volgend tijdvak resulteert in een verlaging van de canon op peildatum 2017 met 21%. Dit lijkt voordelig, maar het canonbedrag van € 480,- wordt ieder jaar met 1% meer verhoogd dan de huidige canon. Uitgaande van een gemiddelde inflatie van 2,0% per jaar is de canon bij aanvang van het volgende tijdvak op 15 mei 2062 9,67% hoger dan de geïndexeerde voortdurende canon op dat moment. Als u op deze aanbieding ingaat, gaat u dus akkoord met een toekomstige prijsverhoging van circa 10%.
Overstap naar eeuwigdurend met betaling afkoopsom volgend eeuwigdurend tijdvak
1. De gemeentelijke aanbieding voor de overstap naar een eeuwigdurend volgend tijdvak kan worden afgekocht voor € 6.593,-. De prijsverhoging zoals onder A. vermeld bedraagt dan € 659,30. Als gebruik wordt gemaakt van deze aanbieding, dan is dit laatste bedrag te beschouwen als een risicopremie die u betaalt om onzekerheid over de toekomstige canon af te kopen.
Afkoopsom lopend tijdvak
1. De gemeentelijke aanbieding van € 20.399,- om de canonverplichting voor het lopende tijdvak af te kopen is € 3.238,- te hoog. Dit komt door de minimumregel die de gemeente hanteert voor afkoopsommen van voortdurende erfpacht. Indien u tot het einde van het lopende tijdvak de canon jaarlijks blijft betalen, betaalt u in totaal € 17.161,- (contante waarde van de toekomstige canonbetalingen).

Conclusie

Indien u overstapt naar eeuwigdurende erfpacht gaat u akkoord met een toekomstige prijsverhoging van circa 10%. U kunt voor de overstap nu eenmalig een afkoopsom van € 6.593,- betalen (ad 2.) of u kunt de canon nu vastklikken op € 480,00

( ad. 1.) en bijvoorbeeld op een later moment alsnog op basis van die geïndexeerde canon afkopen. U bent door de overstap nu dan wel verzekerd van eeuwigdurende erfpacht.

Het is niet aan te bevelen om het lopende tijdvak af te kopen (ad 3.). U bespaart € 3.238,- ten opzichte van de aanbieding indien u tot 15 mei 2062 de canon halfjaarlijks blijft betalen.

Amsterdam, xx november 2017

Bijlage I. Afkoopinstructie eeuwigdurende erfpacht (gedeeltelijk)

Bijlage II. Afkoopinstructie voortdurende erfpacht (gedeeltelijk)

Rapport aanvragen

De kosten van dit rapport bedragen € 450,- U kunt het rapport aanvragen via onderstaand formulier